【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値
更新日：2020年08月28日
耐震基準には、新耐震基準と築古マンションのような1981年以前に建てられた旧耐震基準があります。マンションは一般的に外壁や屋上などの経年劣化があるので、10年～15年に一度大規模な可修繕工事が行われています。
過去の死履歴で修繕工事が行われているかいないかで、マンションの価値も変わってきますし信頼の目安になります。メンテナンスをしっかりと行っていればコンクリートの寿命は117年とされています。
旧耐震と新耐震では基準が変わり新耐震が優れているように思われますが、実際にはそう大差がないと言われています。
築40年のマンションの建て替えにかかる費用は？
建て替えにかかる費用は新築費用、調査や設計、専門家を雇う費用、税金や手続きなどの事務費用、借入金の利息、使用可能な場所も解体が必要ですので、その解体費用もかかってきます。これに加えて仮住まいの引っ越し費用、仮住まいの確保、仮住まいの間の家賃などもかかってきます。これが建て替えにかかってくる費用です。
分譲マンションの場合は住民が建て替え費用を負担することになります。賃貸では住民負担はありません。住民の負担は平均で一戸につき1000万円が相場です。そのうえにその他諸々が付与され、2000万円程が住民負担となります。
建て替えの費用を少しでも安くするために古いマンションより個数を増やし、その分を売却して収益とし、建て替え費用を補う方法があります。
ですから、建て替える際は以前のマンションよりも大きな建物にすることが重要です。売却戸数が多いほど建て替え費用が少なく済みます。
マンションの建て替え時期と寿命について
マンションの建て替えの時期というのは定義がなく難しい問題です。しかし、築40年ほどのマンションは新耐震基準をみたしていないものが多く、建て替えや取り壊しが強制的に行われる可能性があります。しかし、建て替えには区分所有法に基づき、住民の5分の4の賛成が必要です。
住民の中には高齢な世帯もあるので、建て替えに反対する住民や個人負担が多く金銭面でも賛成できない世帯もあるでしょう。ですから、住民の5分が4の賛成しなくてはいけない問題がクリアできずに建て替えができない場合もあります。
このようなことから、建て替えの実施は意外に少ないのが現状です。
マンションの寿命ってどのくらい？
国交省が発表したRC住宅の寿命は、きちんと修繕などメンテナンスが行われた場合で68年とされています。清掃頻度が少なく空室が多いマンションは劣化が早いと言われています。建物自体の劣化に大きな影響を与える管理や修繕ですが、しっかりと管理がされているマンションで60～80年、管理状況が悪いマンションは40～50年が寿命の目安となります。
ですから、築40年のマンションというのは管理状況によってはすぐに建て替えなければいけない場合もあるということです。逆に、管理状況が良いとリノベーションしたり、メンテナンスしていけばまだまだ価値があるということになります。
築40年のマンションの相場は？
築40年という古いマンションは旧耐震基準なので、新耐震よりも耐震度が劣化しています。これが売却する際に一気に値段を下げる要因になっています。
マンションの相場はそのマンションのエリアでどのくらいで売買されているのかという周辺相場です。居間、売りに出されている物件の情報を見て、販売価格を調べたり国交省の調査や発表から実際の成約価格を調べます。
自分が売買したい条件に近い物件を知ることが相場を知ることになります。実際の成約が多いか少ないか、価格の上昇や下落などの市場の動きも相場に影響してきますので、把握しておきましょう。
築40年のマンションのメリットとは？
築40年のマンションのメリットといえば、まず価格が安いことです。そしてマンションの立地が良いことです。マンションが建ち始めた頃なので立地条件が良い場所が多いです。耐震性が心配ですが、耐震診断をしているかどうかを確認しましょう。
他には、万が一マンションを売却する場合ですが、築40年のマンションはすでに底値に達している場合が多いので、安価なのはもちろん、売却するときもさほど値崩れすることがありません。よって、大きな損失を出さずに済むという点もメリットです。
さらに、築40年のマンションのメリットは、修繕の記録が残っているかどうかや修繕積立金の積み立てがきちんとされているかどうかの管理状況で確認することができることです。
築40年のマンションの売れない理由は？
築40年のマンションが売れない理由は築40年の古いマンションだからというのではなく、20年未満であっても同じで立地です。古いマンションのほうが立地が良い物件が多いです。首都圏などは問題ありませんが地方となると少し事情が違います。
それから耐震基準が旧耐震基準のままでは売れにくいでしょう。新耐震基準に改修するか、住宅診断などで新耐震基準をクリアできているなら需要もあるでしょう。
しかし、一番重要なのは管理状況です。管理組合がきちんと機能していない場合は売れません。築40年の古いマンションであっても管理がしっかりしていれば、売れないということはありません。
リノベーションした築40年のマンションの価値って？
初回公開日：2018年02月22日
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