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2018年02月23日

【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値

築40年のマンションに資産価値はあるのか。賃貸物件ではいくらするのか。築40年のマンションの建て替え費用は、リノベーションするにはなど、築40年のマンションについてのさままざまな疑問やリノベーションの方法、相場、メリット・デメリットなどを紹介します。

【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値

築40年のマンションの物件の探し方とは?

【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値

築40年のマンションは築古マンションといい、古い物件になります。若い世代が探すのはたいてい築20年以内の新しい物件が多いです。しかし、古いから=良くないではありません。古い物件だからこそのメリットもたくさんありますので、先入観は捨てたほうが良いでしょう。

賃貸なら家賃が安く、物件数が多いのも築40年ほどの古いマンションです。また、リフォームやリノベーション済の場合もあります。分譲でも新しい物件より安いのはもちろん、細菌では築40年という古い中古マンションを購入してリフォームしたり、自由にリノベーションするケースが増えてきています。

ですから古いからダメではなく内容をよく確かめて選べば、自分に合ったマンションが見つかるでしょう。

築40年のマンション・賃貸物件の探し方

「賃貸のマンションは新しいほうがいい」「築年数が古いのは心配だ」などと思われるでしょう。しかし、意外に築40年ほどの古いマンションというのは、リフォームやリノベーション済みで中身は新しいことが多々あります。

それから、築40年の古いマンションは家賃が安く、物件数が多いというメリットがあります。そのような面からも、築年数にこだわらない探し方をすれば選択肢がグッと増えます。築40年のマンションは家賃が安い分、他に回せたりしてコストが抑えられるのも良いところです。

築年数にこだわる?こだわらない?

築40年ぐらいの古いマンションの中には、リフォームしたばかりやリノベーションした賃貸物件も数多くありますので、築年数が古いからダメだという偏見は捨てたほうが良いでしょう。

中身は新しくなっていても、築40年のマンションの家賃はやはり新築物件や新しい物件に比べて安いのが魅力です。その反面、築40年の古いマンションは設備が整っていない場合や部屋が汚い、古びた感じがするなどの問題が出てくるでしょう。

しかし、新しいマンションの設備が本当に必要なのかどうかを考えましょう。特に必要ではない場合もありますので、内装は実際に確かめたほうが良いでしょう。そして、不動産会社に今後リフォームやクリーニングなどが行われるのかどうかも聞いておくのが良いでしょう。

築40年のマンションに価値ってあるの?

【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値

築40年ほどの「築古物件」と呼ばれる物件は高度成長期に建てられ、数多く存在します。築40年のマンションというと、資産価値はほぼなく売れないのではと思われるでしょう。

マンションには部屋のみの価値だけではなく土地の所有権もあります。コンクリートのマンションであればメンテナンス次第で再利用できます。築40年ほどのマンションはマンションが建てられ始めた頃の物件なので、土地の価値が高めの便利な場所が多いです。

最近はリノベーションや古民家などの古い物件が流行していることもあり、築40年ほどの古いマンションが見直されています。また、DIYも流行しているので古い物件を安く購入してリノベーションするのも良いでしょう。

築40年のマンションの耐震面は大丈夫?

重要なのは耐震面です。築40ほどのマンションは耐震工事が行われていないということはありません。今では旧耐震基準と呼ばれていますが、耐震基準がありましたし耐震改修工事が行われているマンションもあります。

ただ、旧耐震工事では不安だといわれる方もいるでしょう。しかし、築年数が古いというだけで耐震改修工事が行われていないので資産価値がないとは限りません。売りたい時は旧耐震基準なのか、耐震改修工事が行われているかどうかなどを、管理会社などにきちんと確認しておきましょう。

箇所別の築40年のマンションのリノベーション方法は?

マンションのリノベーションですが、その際にはまず何年住むのか、数年後、10年後を見据えて考えましょう。そして、自分が何をどのようにしたいのかも決めておきましょう。ただ漠然とリノベーションするだけでは、思ったものができなかったりしてトラブルの元にもなりかねません。プロにしっかりと相談しましょう。

金銭面もしっかりと計画を立てておきましょう。リノベーション費用だけではないので意外にかさんでしまったりします。

配管改修

マンションは普通25年~30年ほどで配管の交換が必要になります。築40年ほどのマンションは金属配管が多く、金属の劣化により樹脂配管への改修工事となります。配管の改修工事は、給湯管の場合銅配管なので錆は発生しませんが、接続部分のロウ付け部分から漏水があったりしますので交換が必要です。

追い焚き用のペアチューブの交換もしましょう。キッチン、浴室、洗面などの配管は塩ビ管ではなく亜鉛メッキ鋼管なら、塩ビ管に交換すると良いでしょう。

汚水管は築40年のマンションなら主に鋳鉄管や鉛管は併用されていました。鋳鉄管はさびなどにも繊細ですが、便器近くの配管には鉛管が併用されていることが多く、劣化で漏水しやすいので樹脂管に交換するのが良いでしょう。

ガス管は鋼管を使用していますが、鋼管は劣化や腐食が少ないので特に交換はされていないことが多いです。

配管の交換について

配管改修の工事はマンションの管理組合が中心となって行われます。建物全体の交換になると工期が3カ月から半年ぐらいになります。

一般的にキッチン、洗面、浴室、トイレの水回りの床を開けての交換となります。リノベーションの場合はこの配管の交換は事前に行っておかないと、交換しないままリフォームやリノベーションをしていまった場合、床や壁を壊して再度交換しなくてはいけなくなります。

事前に交換をしておけば執拗部分だけの工事となりますので、居住空間に影響が少なくて済みます。

耐震について

耐震基準には、新耐震基準と築古マンションのような1981年以前に建てられた旧耐震基準があります。マンションは一般的に外壁や屋上などの経年劣化があるので、10年~15年に一度大規模な可修繕工事が行われています。

過去の死履歴で修繕工事が行われているかいないかで、マンションの価値も変わってきますし信頼の目安になります。メンテナンスをしっかりと行っていればコンクリートの寿命は117年とされています。

旧耐震と新耐震では基準が変わり新耐震が優れているように思われますが、実際にはそう大差がないと言われています。

築40年のマンションの建て替えにかかる費用は?

【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値

建て替えにかかる費用は新築費用、調査や設計、専門家を雇う費用、税金や手続きなどの事務費用、借入金の利息、使用可能な場所も解体が必要ですので、その解体費用もかかってきます。これに加えて仮住まいの引っ越し費用、仮住まいの確保、仮住まいの間の家賃などもかかってきます。これが建て替えにかかってくる費用です。

分譲マンションの場合は住民が建て替え費用を負担することになります。賃貸では住民負担はありません。住民の負担は平均で一戸につき1000万円が相場です。そのうえにその他諸々が付与され、2000万円程が住民負担となります。

建て替えの費用を少しでも安くするために古いマンションより個数を増やし、その分を売却して収益とし、建て替え費用を補う方法があります。

ですから、建て替える際は以前のマンションよりも大きな建物にすることが重要です。売却戸数が多いほど建て替え費用が少なく済みます。

マンションの建て替え時期と寿命について

マンションの建て替えの時期というのは定義がなく難しい問題です。しかし、築40年ほどのマンションは新耐震基準をみたしていないものが多く、建て替えや取り壊しが強制的に行われる可能性があります。しかし、建て替えには区分所有法に基づき、住民の5分の4の賛成が必要です。

住民の中には高齢な世帯もあるので、建て替えに反対する住民や個人負担が多く金銭面でも賛成できない世帯もあるでしょう。ですから、住民の5分が4の賛成しなくてはいけない問題がクリアできずに建て替えができない場合もあります。

このようなことから、建て替えの実施は意外に少ないのが現状です。

マンションの寿命ってどのくらい?

国交省が発表したRC住宅の寿命は、きちんと修繕などメンテナンスが行われた場合で68年とされています。清掃頻度が少なく空室が多いマンションは劣化が早いと言われています。建物自体の劣化に大きな影響を与える管理や修繕ですが、しっかりと管理がされているマンションで60~80年、管理状況が悪いマンションは40~50年が寿命の目安となります。

ですから、築40年のマンションというのは管理状況によってはすぐに建て替えなければいけない場合もあるということです。逆に、管理状況が良いとリノベーションしたり、メンテナンスしていけばまだまだ価値があるということになります。

築40年のマンションの相場は?

【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値

築40年という古いマンションは旧耐震基準なので、新耐震よりも耐震度が劣化しています。これが売却する際に一気に値段を下げる要因になっています。

マンションの相場はそのマンションのエリアでどのくらいで売買されているのかという周辺相場です。居間、売りに出されている物件の情報を見て、販売価格を調べたり国交省の調査や発表から実際の成約価格を調べます。

自分が売買したい条件に近い物件を知ることが相場を知ることになります。実際の成約が多いか少ないか、価格の上昇や下落などの市場の動きも相場に影響してきますので、把握しておきましょう。

築40年のマンションのメリットとは?

【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値

築40年のマンションのメリットといえば、まず価格が安いことです。そしてマンションの立地が良いことです。マンションが建ち始めた頃なので立地条件が良い場所が多いです。耐震性が心配ですが、耐震診断をしているかどうかを確認しましょう。

他には、万が一マンションを売却する場合ですが、築40年のマンションはすでに底値に達している場合が多いので、安価なのはもちろん、売却するときもさほど値崩れすることがありません。よって、大きな損失を出さずに済むという点もメリットです。

さらに、築40年のマンションのメリットは、修繕の記録が残っているかどうかや修繕積立金の積み立てがきちんとされているかどうかの管理状況で確認することができることです。

築40年のマンションの売れない理由は?

【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値

築40年のマンションが売れない理由は築40年の古いマンションだからというのではなく、20年未満であっても同じで立地です。古いマンションのほうが立地が良い物件が多いです。首都圏などは問題ありませんが地方となると少し事情が違います。

それから耐震基準が旧耐震基準のままでは売れにくいでしょう。新耐震基準に改修するか、住宅診断などで新耐震基準をクリアできているなら需要もあるでしょう。

しかし、一番重要なのは管理状況です。管理組合がきちんと機能していない場合は売れません。築40年の古いマンションであっても管理がしっかりしていれば、売れないということはありません。

リノベーションした築40年のマンションの価値って?

築40年のマンションをリノベーションしたからといっても、それが本当に価値のあるリノベーションかを見極めなくてはいきません。ただ売るためだけに外見や目立つ場所だけリノベーションして、中身は手抜きという場合があるからです。

管理状況を調べてしっかり管理組合が機能しているかや、メンテナンスがされているかなどを確認しましょう。耐震基準もきちんと調べたり住宅診断をしてもらうのも重要です。売却する側も購入する側もチェックする点はだいたい同じです。

築40年の古いマンションでも、きちんとリノベーションすればもっと長く住む価値がありますし、売却の際も不必要に価格を下げることをしなくても済むでしょう。築40年のマンションは古いから売れないではなく、需要があるようにすることです。購入するときはリノベーション抜きの本当の価値を知っておきましょう。

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