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2017年10月25日

築30年のマンション・一軒家の価値|価格/中古/寿命/固定資産税

築30年前後のマンションや一軒家が近年注目されています。。日本では新築が好まれ、築30年の物件を購入するということは考えられないといった風潮があります。しかし、ここまで注目されるには魅力があるということです。今回はその魅力をまとめてみました。

築30年のマンション・一軒家の価値|価格/中古/寿命/固定資産税

築30年のマンションの価値

日本で家を購入するとなると、新築神話というものがあります。しかし、新築物件は住んでしまうと、すぐに中古物件となり価値が半減してしまいます。昨今は、最初から中古物件の購入を検討している人が増加傾向にあります。

このように経済的なことから築30年の物件に住み替えや、購入を考えている人は増加傾向にあり、同時に築30年の物件も増加しています。安さが魅力的な築30年ですが、気になる点はたくさんあります。まずは、築30年の価値です。築30年のマンションと新築のマンションなら、新築マンションの方が価値があるのではないでしょうか。

しかし、築30年のマンションの価値は見方によって、新築を凌ぐ場合があります。価格が手頃であり、立地や利便性の良い場所に建てられている場合は新築よりも価値を見出すことができます。もちろん、築30年のマンションとなると耐震性や、老朽化といった不安もあります。その一方で、築30年のマンションにはそれ相応の、新築以上の価値や魅力があるのも事実です。

中古

先にも書きましたが、中古物件の購入を検討する人達が増加傾向にあります。調べてみると、日本で一年間のうちに売買される中古物件の割合は、およそ14%と言われています。圧倒的に新築物件が不動産売買のシェアを占めるのですが、その一方で欧米では9割が中古物件と言われています。日本と真逆です。


そんな新築神話の日本で中古物件の売買が活発化している背景として、新築マンションの半分は資材費や人件費で、それが円安や人手不足によって高騰しているという背景があります。

しかし、物件購入に出せるお金は今も昔もそんなに変わりません。よって、新築で家を購入したり建てたりするより中古物件を購入しリノベーションした方が広くて希望に沿った家に住めると考える人が多くなりました。

また、日本では税金面から新築が建てやすいといった点がありましたが、中古物件を活用できるように住生活基本法ができたため中古物件にも価値を見出すようになり、築30年の物件でも購入する人が増えました。

賃貸

賃貸物件を探すとき、築年数を気にする人は結構多いです。やはり、築年数が浅いほうが人気があります。しかし、築年数を気にしなければ、結構お得に賃貸物件を借りることができます。家賃が安いのは魅力的だけれど、設備が新築よりも少なく古そうで部屋も汚そうという印象があるのは否めません。

しかし、リフォームやリノベーションを行っているため、築年数が古いだけということも多く、築30年以上ならば高い確率でリフォームやリノベーションを行っている可能性があります。よって、築30年前後の賃貸物件はおすすめです。

寿命など

築30年の物件について書いていますが、気になる事があります。それは建物の寿命についてです。国交省が発表している資料によりますと、木造住宅は27年から30年、RC・鉄筋コンクリート造のマンションならば37年としているところが多いです。しかし、これなら築30年の物件なんてすぐに住めなくなります。

この数字には理由があって、取り壊された年数だったりと、正確な年数とは言えません。現実には築40年、50年たっても十分住める住宅は多いと言われています。鉄筋コンクリートマンションが37年と言われているのは、建て替え年数であって、120年から150年と言われ、これは配管の種類などに前後されますが、思いのほか長持ちするイメージです。

築30年の一戸建ての価値

一戸建てを購入する時に、家は資産だと思った人はいませんか?しかし、築30年の木造建築の資産価値はゼロです。住宅状況に関わらず、日本では築20年もたつと一律に住宅価値はゼロとしています。この事実は売却する時になって知る人がほとんどと言われています。

このように資産価値がなくなるのは木造建築に限られたことなのですが、ほとんど日本の一戸建ては木造建築なので、一定年数が立てば資産価値はゼロになります。

このような背景は日本が新築を好む要因の一つと言われ、結果として世帯数よりも多い住宅を建ててしまい、今では家あまりが起きてしまいました。それが空き家問題といった社会問題を引き起こしています。

今後も人口減少が懸念されているので、空き家も増え続けて行くでしょう。こうした中、リフォームといった修繕を加味し、査定するといった動きが出てきています。築30年以上の物件であっても、リフォームの実績が認められ資産価値があると判断されます。

また、国が耐震性などの一定基準を満たした中古住宅を登録する制度を作るといった、中古住宅を購入する際の不安を取り除く「安心R住宅」制度をはじめました。これによって、中古物件を購入することに抵抗を取り除く試みが行われています。

築30年の固定資産税

築30年のマンション・一軒家の価値|価格/中古/寿命/固定資産税

自分の土地や家屋に課税される地方税、それが固定資産税です。固定資産というぐらいなので、所有している土地や家屋というものは「資産」と考えられています。どれくらいかかるのかは、土地や家屋の評価額となりますが、土地は3年ごとに各市町村によって決まります。定期的にニュースで土地の価格一覧が発表されています。

その一方で、家屋は新築状態の時が最も高く、その後はだんだんと下がっていきます。築30年ともなるとゼロになりますが、先に書いたようにそうとも言い切れない状況が生まれてきたので、固定資産税を把握したい場合、購入した家の役所に問い合わせるのが一番です。

そして、物件には一軒家と集合住宅があります。集合住宅とはマンションといったものですが、マンションの場合は一戸当たりの土地の持ち分は少ないです。よって、固定資産税が安く済みそうな感じがしますが、建物の価値が下がりにくく一軒家よりも固定資産税がかかると言われています。

マンションは鉄筋コンクリートでできているので耐用年数が長く、また立地の良いところだと、土地の価値もあるため固定資産税は高くなる傾向にあります。

築30年のアパートの価値

築30年のマンション・一軒家の価値|価格/中古/寿命/固定資産税

さて、先ほども書きましたが、木造住宅になりますと築30年にもなると価値がゼロになります。よって、築30年のアパートの価値となると、木造住宅か鉄筋コンクリートで作られているかで左右されます。

築30年のアパートの価値は一概には断定できないので、不動産鑑定士などに評価書を作成してもらうことが得策でしょう。

築30年の一戸建てのリフォーム費用

築30年でもリフォームすれば、価値も据え置かれると書きました。そして、気になるのがリフォーム代です。ざっと調べてみると500万円ほど必要と言われています。これは、家屋の規模によって左右されることなどで、一つの目安だと考えてください。

築30年になると、設備の老朽化や住宅を支える箇所(床や壁、梁にあたる場所)の修繕費用が掛かる場合もあるため、高額になります。

築30年の賃貸のデメリット

築30年のマンション・一軒家の価値|価格/中古/寿命/固定資産税

先に築30年の賃貸は家賃が安いというメリットを書きました。メリットがあればデメリットもあるので、今回は築30年の賃貸のデメリットを書きましょう。

築30年の賃貸物件のデメリットとして、まず設備が古いということがあげられます。よく言われるのが台所やトイレといった水回り。蛇口の栓が古いタイプだったり、トイレの水圧が弱いことがあります。そして、エアコンが古いという点が設備面で最もネックなことの一つでしょう。

エアコンが古いということは、従来の省エネタイプではない場合もあり、冷暖房が効きにくく、電気代が高いということがあります。また、築30年ともなると設備がいきなり壊れたりということもあります。築30年の賃貸物件を借りることを考えているのなら、まずは設備をチェックすることをおすすめします。

耐震など

古い物件となりますと、設備面以上に耐震が心配という人もいるでしょう。日本は地震大国なので、耐震性を重視するのは当然です。築30年の耐震は新築よりも劣る印象があるのは当然です。

しかし、1981年に新しく耐震基準ができました。この新耐震基準は1978年の宮城沖地震を受けて定められたもので、この1981年の耐震基準で建てられた建物は、阪神淡路大震災や、東日本大震災などの大規模地震においても倒壊被害がほとんど出てないと言われています。

築30年の魅力

近年、ヴィンテージマンションといった1964年の東京オリンピックを境に建てられたマンションが話題となっています。新築が好まれる傾向のある日本で、築30年以上のマンションが好まれる背景として、立地がよいというのがポイントです。

その一方で、築30年以上たっているので旧耐震基準が多いです。しかし、耐震補強やリフォームやリノベーションを行うことによって、家を最初から建てるよりも引き継いで家を作っていく方が愛着がわきます。最近では国が中古物件を購入しやすいように、後押しをしてくれているので、中古物件も購入選択に入れてみてはどうでしょう。

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