アパートとマンションの違い・一人暮らしする場合・経営する場合

アパート・マンション・メゾン・集合住宅・一戸建ての違い

日本には、住居としてたくさんの建物があります。その種類はアパート・マンション・メゾン・集合住宅そして一戸建てと、どれも聞いたことのある言葉ではないでしょうか。多くの人が馴染みのある名前ばかりですが、その違いについてはご存知の方は案外少ないのではないでしょうか。

今回は、それらの種類について海外での違いなども含めて紹介していきます。

法律での違い

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まずは、法律での違いです。ふだん深く触れることのない分野ですが、自分が住んでいる建物についてだけでもしっかりと把握しておきましょう。

どのような法律があるのか

不動産などの物件においては、購入によるマンション・集合住宅・一戸建てなどでの所有権の取得、アパート・マンション・メゾンなどの賃貸物件での賃貸借契約による賃借権の取得、等々の、権利取得の形の違いがあります。そして、それらの各種権利取得により、当然の事ながら法的な面においても、それらの各種権利により適用をされる法律や規則などの種類も違います。

こうしたこれらの所有権と賃借権による、によるアパート・マンション・メゾン・集合住宅・一戸建て、それぞれの物件の種類での適用をされる法律の違いがあります。それらの中でもマンションの場合だけ、各種賃借権関連法(借地借家法・マンション建て替え法等)と民法上の所有権・占有権などが適用をされる場合といった違いのあり方もあります。

また、マンション建て替え法などは、マンション類のみに適用をされる専門の法律ですので、この点も基本的な知識を理解をしておくと、大変役に立ちます。尚、建築基準法などは、全てのマンションその他の各種不動産物件全般に適用をされる法律です。

適用される物件仕様での違い

先述した建築基準法などは、同法の適用対象物である建物物件自体の高さや幅、敷地面積の限度設定について触れた基準法令にあたります。このため、この法律自体は地上に立地されている全ての建物や大規模な工作物施設などに、当然のところながら仕様面での違いの有無に関係が無く、適用がなされます。

しかし、先程も話したマンションの物件のみに適用がなされるマンション建て替え法などの場合には、その種類の物件にしか適用がなされませんので、アパートなどは適用対象外です。この点が他の法令との違いです。賃借権と所有権の両方を持つマンションのみの利便性に配慮をした、専門の法令です。

また、幾ら抵当権などが設定をされたりしている所有建物物件などではあっても、元の所有者の所有権・占有権などの権限は抵当権が実行されない限りは消滅しません。そのため、そうした物件での場合、借地借家法は抵当権実行後で賃貸借契約がなされなければ、実行されないようになっています。

以上ように、それぞれの仕様の建物物件毎により、適用をされる法律の違いが多くあります。

集合住宅と一戸建ての法適用面での違い

ここでいう集合住宅の場合、土地付きの一戸建ての物件が、一定の土地環境である場所に集合をしているような形である賃貸・購入物件の形になります。このため、それぞれの契約形態での法適用がなされていく違いがあります。

確かに賃貸借物件としての一戸建てや集合住宅仕様のものなどもありますが、あくまで借地借家あるいは借家の類です。よって、所有権が無い以上全て統一をして「借家物件」とされているのが一般的な解釈です。当然の事ながら、借地借家法が適用をされます。

そして、購入物件で出されている集合住宅などの場合には、土地自体が隣の方などとの共有などがある場合があります。ほかにも建物本体同士が距離的に至近規模の状態だったりするものなど、様々な違いもあります。この場合には、やはり隣近所同士の距離が近めなケースが多い事から、建築基準法による規制での権利平等化がなされる傾向があります。

一方、一戸建ての建物物件の場合には集合住宅の場合とは違い、隣近所同士での距離面での余裕がある傾向があります。そのため、建築基準法での規制などはあまりありません。しかしそれでも著しい景観面での影響などがある場合には、そこの自治体などからの景観条例などによる規制を受けたりするケースも稀にあります。

メゾンによる他の物件との法律適用の違い

基本的に物件仕様の面ではアパートなどと同じ、賃貸借物件の類に属するのがメゾンのあり方です。このため、借地借家法の適用がメインになります。この点で、アパートの場合との法適用面での度合いや規模の違いがあっても、あまり大きな違いは無いのが現状です。

ただ、このメゾンの場合には、どちらかと言うとアパートの場合とは異なり、隣近所同士や管理人である所有者の方との距離が近いといった点で言語上での扱いの違いがあります。アパートに比べてアットホームであり、責任面などにおいてもその役割分担などが明確である事からも、中々社会的にも評価が高いところがあります。

見ず知らずの他人同士ではあっても、助け合いながらそれぞれの責任分担を行う事が可能である賃貸物件です。加えて、そこの賃貸物件を利用している入居者の方、運営をしている所有者の大家さんにあたる方、それぞれの両者がそれなりの形で権限範囲の面での配分がなされているところが、アパートとは大きな違いです。

ペンションなどを思わせるような運営がされている点が、このメゾンならではの特徴であり、他の種類の物件との違いのあり方といえます。

借地借家法の適用の仕方の違い

その法律自体の名前の通り、借地借家法そのものは、あくまで賃貸物件であるアパートやマンション・メゾン・借家などのような、賃借権での建物をメインの対象にした法令です。しかし実際には、現場で適用をされる形そのものは個々のケースでの違いがあり、必ずしも一律ではない事は言うまでもありません。

アパートやメゾン、借家の場合には、やはりマンション程の物件規模の広大さなどはありませんので、同法の適用範囲などは、ある一定範囲での設定などが個々にある現状があります。部屋の仕様や日常生活面での動作範囲などは広くは無く、改造面などにおいても課題はあまり大きくは無い傾向がある点で安心です。

これに対して、賃借権と所有権が同時に成立をするマンションの場合には、借地借家法上にある造作買取請求権などが必要はありません。これは後でも詳しく触れますが、そのため、賃借人である住居者自身が大家さんの承諾無しで、賃借権の範囲内であれば自由に改造が可能な点がありがたい特徴です。

こうしたマンションならではの、アパートやメゾンなどとの違いが、社会的にも大変評価をされています。

アパートとマンションでの、所有権の有無とそれにによる法適用の違い

マンションの場合ではアパート及びメゾンとは違い、賃借権と所有権との両方が成立をする事については触れました。ただし、この事自体が決してメリットばかりがあるものとは言えません。これについて、アパート・メゾンのケースとの比較をしながら触れてみます。

賃借権と所有権の両方そして占有権の3つが同時にある点で、権限的にもマンションの場合には賃借人が強いようにも思えます。しかし、賃借人自体が破産宣告などをしたりした場合には、所有権がある以上、その際での処分財産の対象になりますので要注意です。

一方、アパートやメゾンなどの場合には賃借権と占有権しかありませんので、賃借人自身が破産宣告などをしたりしても財産ではありません。よって、その処分の対象物にはなりません。ただし、逆に賃貸人である大家さんが破産宣告をした場合には立派な財産になりますので、競売人によっては、入居者の方を不当な方法で追い出したりする事態も考えられます。

このような場合、入居者である方としては、前の大家さんである前所有者の方とのアパートを巡る、賃貸契約当事者である事を主張しながら法的に抗弁が可能です。

以上の点で、財産としての扱い方が法律上、マンションとアパート・メゾンの違いがあります。

集合住宅や一戸建てでの土地の有無による、法適用の形

ここでいう集合住宅や一戸建てなどは、今まで述べた借家や売られている購入物件の形であるものを指します。そのため、これも先に話したように借地借家法はアパートやメゾン、マンションなどと同じ賃借物件である借家の場合での適用がなされます。

そしてこれは大抵あるケースといえますが、集合住宅や一戸建ての購入物件の場合には、建築基準法やその物件がある諸都市の建物関連条例などによる法適用がなされたりする傾向が強いといえます。また、購入者である所有者本人が破産宣告などをしたりした場合には、当然の事ながらその物件は購入物件である限り、財産処分の対象物の1つになります。

ただ、この際に建物が建っている土地自体が借地の場合には、その賃借権のみが破産範囲の対象物になり、土地そのものは対象にはなりません。所有権が破産者本人である建物所有者にはありませんので、こうした感じになります。この違いを理解しておく事が大切です。

そして大都会の街中などにある物件の場合には、隣の物件との境界を巡るあり方で建築基準法やその場所の自治体の条例が関わってきますので、中々課題が多い現状があります。こうした点が、アパートやメゾン、マンションなどとの大きな違いでもあります。