Search

検索したいワードを入力してください

2017年08月31日

消費税はかかる?賃貸やマンションの立ち退きの立ち退き料・保証金

マンションや一軒家、アパートなどの立ち退きは誰にでも訪れる身近な事です。一生立ち退きをしない物件に住む事ができる人もいれば、立ち退きに出くわしてしまう人も少なからずいます。震災や自然災害が多い昨今、自分の身に立ち退きという事柄が起きても慌てずに行動しましょう。

消費税はかかる?賃貸やマンションの立ち退きの立ち退き料・保証金

家からの立ち退きの種類とその流れとは

都会でも田舎でも狭い日本に住んでいると「立ち退き」という事柄に遭遇することがあります。マンションの老朽化の立て直しで一時的に立ち退いたり、鉄道や大きな道路などの公共事業の為や、新しいマンションやショッピングモールを作る為に先に住んでいる人に補償金を支払い立ち退く場合、家賃が払えずに立ち退きを余儀なくされる場合の立ち退きもあります。

ここではそれぞれの立ち退きの場合の流れや、費用について触れてみたいと思います。

立ち退きや立ち退く際にかかる補償金などの費用

自分が意図しなくて立ち退く場合、「補償金」が支払われます。公共事業の為の立ち退きは「公共事業に伴う損失補償基準」を基に補償がなされます。その中には”引っ越し代金、仮住居の費用、建築物の移転補償、土地自体の価格の補償”などが含まれます。

”土地の価値”はその時期の相場や役所の判断、不動産鑑定士による鑑定から決められ、”建物の建築移転補償費”に支払われる金額は、「新築の家を建てられる程の金額」は支払われません。

しかし”仮住居の費用”に「その時期の家賃や引っ越しの費用」が含まれますので、「仮住まいの時期に貯蓄した額」も移転補償費と合わせて新居の購入に充てる事ができます。

マンションや古いアパートや貸家などの立ち退きは、「住民の安全を守る義務」が建物の所有者には課せられ、「住んでいる人の安全」が優先されます。大きな震災などの場合も含め、”立ち退きの費用”については先に確認しておいた方がよいです。

契約書に記載してある場合もあります。古い建物の場合、市や国が立て替えを指示してくる場合もあります。次の項目でマンションと建物の老朽化に伴う立ち退きについて触れてみましょう。

マンションの建て替えなどの場合に必要な費用

「マンションの立ち退き」には2種類あります。一つは”建築法”に基づいた建築をされず傾いたり、耐震的な基準を満たしていない場合です。

二つ目は死体遺棄事件や列車が建物に追突したなどの事故物件です。これらの場合、立ち退きが必要になる事があります。

購入、賃貸関わらず「立ち退き」はマンションのオーナー自体が決めて、責任を持つ事になります。その為、借り主、購入者が全額負担する事はありません。”借り主側の負担額”は「少額」か「ほぼ掛からない」に分かれます。通常、”新しい仮住まいに掛かる費用、引っ越し代、敷金、礼金、仲介手数料”などは立ち退きを依頼するマンションのオーナーが支払う事になります。そして、購入したマンションが事故物件になった場合は、補償する人物は「事故を起こした人」になります。

しかし、耐震性などの基準を満たしてない建物で立ち退きを迫られた時でも、そのマンションのローンが途中の場合、そのローンを払い続けなければいけない事があります。工事責任者の不在や、マンションを建築した会社がなくなってしまった場合に「立ち退くマンションのローン」をローンを組んでいる国や銀行に支払う例があります。

今住んでいる家が古くなり立ち退く際の費用

アパートや賃貸物件の老朽化などの場合は市や国からも立て替えを求めれるケースもあります。昨今、震災が多発しているため都市部の古い建物の立て替えはこれから加速していくでしょう。数年前に日本で一番古いアパートが取り壊しになったことも記憶に新しいです。次の住まいの為の敷金、礼金、引っ越し代、仲介手数料などが借り主側に支払われることになります。

知っておきたい立ち退きの際の消費税など

消費税はかかる?賃貸やマンションの立ち退きの立ち退き料・保証金

貸借権と借家権の”譲渡対価”の立退料には消費税が課税されますが、その他の取引に関しては非課税になります。消費税が課税される場合は4つの項目がすべて揃うと消費税が課税されます。

*課税の条件
1.対価を得て行う取引
2.事業者が事業として行う取引の場合
3.日本国内での取引の場合
4.資産の譲渡、(役務の提供、資産の貸し付け)の場合

この4項目を満たせば課税、一つでも欠ける場合は非課税になります。課税の場合はたいてい事業者が事業が関わる場合であり、通常のマンションやアパートの立ち退きで課税されることはありません。

強制的に立ち退く際の正当事由からその後の流れなど

消費税はかかる?賃貸やマンションの立ち退きの立ち退き料・保証金

立ち退きの際の正当事由は2種類あります。一つは建物の老朽化、今借りている建物が賃貸から分譲物件に変わってしまったり、もしくは家主が事業のために賃貸物件を利用するなど、「住んでる人に問題がない場合」です。

もう一つは借り主が家賃を滞納したり、他の住民と問題を起こしたりペットを飼う事を禁止してるのに飼っていることが分かってしまった場合など「住んでいる本人に問題がある場合」です。

立ち退きを要求するにも正当な事由が必要です。マンションなどを購入している場合の立ち退きは補償される場合が多いですが、賃貸物件だと次に住む場所を自分で見つける必要があります。

借り主は契約書に沿って生活をしなければ立ち退きを求められる場合があり、契約違反をした場合の立ち退きは補償がなく、自己責任で次の物件も探す必要がある為、契約書の規則を守り契約違反を起こさないようにしましょう。

家賃滞納で立ち退かない為には

消費税はかかる?賃貸やマンションの立ち退きの立ち退き料・保証金

「家賃滞納」は賃貸物件でありがちです。「期限内にきちんと家賃を払う」事が賃貸物件には必要になります。検討している物件が「自分の身の丈や、収入に見合った」物件なのかよく考えて物件を探しましょう。

最近は外国の人が物件を借りる事もあるので家賃の管理をする委託会社が増えています。彼等は取り立てのプロフェッショナルなので法的に動き家賃を集金する為、賃貸主は安心して家賃集金ができます。支払う方は遅れないようにする為に委託会社は厳しく取り立てることもあるので期日までにきちんと家賃を支払える物件を借りるようにすることがトラブル回避の近道でもあります。

通常「3ヶ月の滞納」がある場合は立ち退きの対象になりますが、賃貸主との契約書に基づき決定します。病気や失業で収入が減って家賃が遅れた場合も容赦なく立ち退かなくてはなりませんが、肩書きが「アルバイトやパート」に変わってしまった場合も契約書に正社員しか物件を貸せないと記載してある場合は立ち退かなくてはなりません。

マンション立て替えの際の立ち退きに知っておく事

消費税はかかる?賃貸やマンションの立ち退きの立ち退き料・保証金

分譲マンションの立ち退きと賃貸マンションの立ち退きはまるで違ってきます。分譲マンションの方は建物の老朽化などの際の立て替えの時の立ち退きです。住民の管理組合員の5分の4の賛成がないと実行できない事があげられます。

賃貸マンションの場合はマンションのオーナーと話し合い、次の引っ越しに必要な敷金、礼金、仲介手数料、引っ越し代金、オーナーとの話し合いで迷惑料や立ち退き料なども支払われる場合があるので次の物件を探す為に頂ける金額があれば頂ける事になっています。

実際にあった立ち退きの事例など

消費税はかかる?賃貸やマンションの立ち退きの立ち退き料・保証金

次は実際に合った立ち退きの事例を取り上げて説明していきます。ニュースになった立ち退きの事例なので知っている方も多いかもしれません。

事例①モトコーの場合

「元町高架通商店街」通称モトコーの立ち退きです。東京新橋のガード下のような商店街で商店街の建物の上をJRの列車が毎日通過するので建物の老朽化の為の建て直しを迫られてる事例です。

高架下で商売を営んでいる人の安全やお店を利用する人の安全を考えると仕方がない立ち退きだと言えます。建物やお店に昔からの思い出などがある人が多い場合、建物の歴史が長い程複雑な問題になっている事例です。

事例②武蔵境通りの場合

公共事業の為に道路を広げる為の立ち退きの事例です。実際立ち退きして貰えるまでに10年ほど時間がかかっています。国から道路拡張の為に立ち退きを迫られた物件には迷惑料や引っ越し代金、新しい家を建てる資金などが出されましたが、住民の中にも賛否両論がありなかなか新しい道路を通すために必要な家の立ち退きの同意が得られなかった一例とも言えます。

いくら国が公共事業の為にする工事でも人権や人道的な事を大切に進めないと立ち退き自体が大きな問題になってしまうという社会問題にもなった事例でした。

いざ立ち退きになった時でも焦らず行動しよう!

消費税はかかる?賃貸やマンションの立ち退きの立ち退き料・保証金

いつ誰に降り掛かっても不思議ではない「立ち退き」という問題は、住む場所を必要とする私達にとっては切っても切れない事柄だと言えます。最近多くなっている震災や自然災害などによる立ち退きも視野に入れないといけなくなってきています。

自分の収入に合わせた物件に住む事で家賃滞納などによる立ち退きはある程度回避することができますし、ペットや騒音、近所の住民と問題を起こさないように行動して生活すれば今住んでいる物件に長く住む事ができます。それは一軒家、分譲&賃貸マンション、アパートでも一緒です。

もし立ち退く事になっても、法律に詳しい人や法律の仕事を生業にしている人を味方につければいくらでも自分に有利にできる立ち退き方ができるはずです。普段から新聞やニュースを見て知識を高める事も大切になってきます。

もし今住んでいる物件を立ち退く場合でも納得して、後悔のない立ち退きをできるようにしたいものです。

Related