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2017年10月24日

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

ヴィンテージやリノベーション人気で、最近築40年のマンションが注目されています。新築よりも安く、リノベで好きな間取りや内装に出来るのが魅力ですが老朽化が心配です。築40年マンションの賃貸や購入で、どんな点に注意したら良いかをさまざまな視点よりご紹介します。

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

築40年のマンションを賃貸・購入して大丈夫?

近年、マイホームを購入する際、あえて築40年などの古い中古住宅を検討する人が増えています。なぜでしょうか。次の項目より、さまざまな視点から深く検証していきましょう。はじめに中古住宅購入のメリット・デメリットを紹介いたします。

ローン

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

住宅ローンの審査では、物件審査も同時に重要視されます。融資と引きかえに、購入物件を担保として取るため、ローンを回収できる物件であることが前提です。個人の信用審査が通っても、金融機関より「価値がない」「違法」と判断されたら、物件審査より落とされてしまいます。

住宅ローンは、満80歳になるまで最長で35年間借りられるのが特徴です。ところが、築40年マンションの場合は新築よりも審査が厳しいため借入期間が短くなることもあります。短い借入期間では月々の支払いが増えて負担が大きくなりますので、大幅な改修工事の費用ははじめから計画しておきましょう。

ローン:フラット35

平成29年度に、フラット35の「子育て支援型・地域活性化型」「リフォーム一体型」「リノベ」という制度が作られました。申込み受付は、平成30年3月31日までになります。

「リフォーム一体型」はどんなリフォームでも可能です。「リノベ」は省エネルギー性などの性能向上リフォームが条件で、審査が厳しい分金利がさらに引き下げになります。

自分で住宅購入とリフォームを行う場合に可能ですが、「リノベ」は事業者によるリフォーム済の住宅を購入する場合にも申し込めます。若い子育て世帯や都市から地方へ移住する場合には「子育て支援型・地域活性型」もあります。詳しい条件は、住宅金融支援機構のホームページをご確認下さい。

配管

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

マンション内部の配管設備の寿命は25~30年です。築40年マンションでは、一度寿命を迎えているため補修が必要になります。住戸の床下にある給水・給湯・排水管・ガス管を、新築以降改修した記録があるか、直近で予定があるか管理会社(管理組合)に問い合わせてみましょう。

床下の配管は専有部分ですが、築40年の場合は管理会社の方で全戸一斉に補強している可能性があります。補修から時間が経っている場合は、専門家に方法を相談すると良いでしょう。点検口を塞ぐと、撤去と復旧に余分な費用がかかるため、築40年マンションのリノベーション設計の際は注意が必要です。

築40年のマンションには、配管をモルタルで埋め込んでしまっている場合があります。配管設備を取り換える際に一度モルタルを砕いて剥がす作業が必要になる事もあると言えます。

築40年の構造躯体などの状態により、補修や補強の費用が大きく変わるため、購入前に専門家の住宅診断を受けておくと安心です。せっかく購入したマンションに長く住むには、配管や給湯機などの設備も合わせて寿命をチェックする事が重要です。

劣化の度合い・構造は要確認 不安なら住宅診断の依頼も可
知り合いに建築士などのプロがいれば、見てもらうといいでしょう。住宅診断(ホームインスペクション)の調査員に依頼すれば、5~6万円前後で客観的にチェックしてもらうことも可能です

出典: https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_sag... |

耐震など

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

築40年のマンションが建てられた年によって、耐震性の基準が変わります。1981年の「新耐震基準」によって建築の場合は、基本的に耐震性は安全と言えます。それ以前のマンションは「旧耐震基準」で、安全性に不安ですが全部が危険ではありません。

それでも耐震診断の診断結果がないと安全とは言えないため、管理組合へ耐震診断の実施と結果の確認が必要です。

「売買取引に係る重要事項説明書」が仲介業者から交付されたら、遅くとも契約前日までには送ってもらい必ず読むことが大事です。耐震診断の有無という項目があり、無しなら問題があります。有りなら、添付された「耐震診断結果報告書」の内容を確認しておきましょう。

新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保する、すなわち人命に危害がないことに主眼が置かれました。
旧基準の「震度5程度の地震に耐えうる住宅」との規定から、新基準では「震度6強以上の地震で倒れない住宅」と変わったのです。

出典: https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/4853/ |

固定資産税はどうなるの?

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

固定資産税は、土地や建物の固定資産を所有する人に課せられる市町村の税金のことです。これは、マンションの購入後もずっと払い続けなければいけません。計算方法は、一棟全体を各住戸の専有面積割合で按分して出します。

注意なのが、毎年1月1日での所有者に課税されるので、2月1日に不動産を売却しても1年分の固定資産税の支払い義務が出て来ます。そのため、マンションの売買契約した日から日割り計算をして、売り手が支払う固定資産税の一部を買い手が負担することになります。これは契約の際に、いつからいつまでの分を負担するのか当事者同士で決めていきます。

また、固定資産税とあわせて課税される税金に、都市計画税というものがあります。固定資産税と都市計画税は、同一の納税通知書にまとめて記載・通知されます。

都市計画税とは、市街化区域と呼ばれる「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」にある固定資産に対して課税されるものです。限度税率は0.3%とされていますが、ほとんどの地域で0.3%が採用されているようです。

出典: https://www.cigr.co.jp/media/contents/39 |

築40年のマンションは将来売れる?

資産価値など

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

築40年のマンションには、建物としての資産価値はあまりないと言えます。ただし、最寄り駅から近いことや子供の学区内を優先する若い共働き世帯やファミリー層に、好立地の視点からは価値が高まります。

他には、内装や間取りが時代に合っているか買い手に好まれるかどうかも資産価値の大事な要素です。

資産価値:メンテナンス

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

将来売却できる築40年マンションとして、資産価値を維持するのに一番大事な事はメンテナンスです。中古マンションは新築時に修繕の積立金を設定します。しかし、築40年の当時は修繕積立金が低く設定されていました。長期の修繕計画では、足りないと積立金を値上げする動きも出ています。

管理組合の財政が十分でなければ、必要な時期に改修工事を行えず老朽化して資産価値が下がります。仲介業者から受け取る「管理に関する重要事項説明書」の中の「積立金残高」を確認しましょう。大規模な修繕ができる、100万円以上積み立てられているかを見ます。「修繕履歴」も見て、大規模修繕がいつ行われたか、残高との兼ね合いも確認が必要です。

築40年のマンションのリノベーション・建て替え費用は?

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

建て替え

築40年のマンションを購入してリノベーションしても、建て替えでの解体を心配していませんか。築40年では、建て替えの話が出る可能性があるため、管理組合の議事録などのチェックが大切です。条件や合意が揃うのに10~15年かかるので、全国に10万を超えるマンションがあるのに建て替え例は少数しかありません。

隣接する所有者との再開発などの利害条件を一致させることと、何十回も住人同士の話し合いが行われます。住民の4/5以上の賛成が必要ですが、最近購入した若い世帯は賛成でも、反対する高齢者が多いです。建て替え費用は、普通のグレードで一戸あたり約2000万円位です。捻出方法が課題となり実現は難しいといえます。

高い還元率で(殆どただで・・・)建て替えを受けるためには
① 現在の建物が大きく容積率を余している
② 建て替えた後の建物が高い坪単価で販売可能である
の両方が満たされていなければならず、これは都心の一部などでしかめったに起こらない好条件です。

出典: https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/5150/ |

リノベーション

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

築40年ともなると、スケルトンからのリノベーションになりますが、最低でも500万円は必要で1000万円を超える例も少なくありません。室内にかけた費用が、資産価値にはプラスにならない事もあります。あまり個性的な間取りやカラー・インテリアにしても、買い手に好まれないこともあるので注意しましょう。

築40年のリノベマンションを手に入れるには、2つの方法があります。1つは業者が行ったリノベ済の物件を購入する方法、もう1つは築40年などの中古物件を買って自分でリノベ会社にフルオーダーする方法になります。

リノベーション:業者がリノベ済の物件を購入

リノベ済物件は、設備やフローリング・壁紙など表面的に新しく取り替えただけのものが多いです。最近では、3DKを2LDKに間取り変更して広いリビングにする事例も増えて来ました。

これが向いているのは、引越しまでの時間があまりない方や完成の実物を見て決めたい方です。自分でオーダーすると、打合せや施工に3~4ヶ月かかります。割高になっても、リノベーションに対して労力がかからない方法を選びたい方にはおすすめします。

リノベーション:物件を購入して自分でリノベ

築40年の中古物件を、フルオーダーでリノベする場合、間取りやインテリアを家族のライフスタイルに合わせて作ります。最近は、物件探しや住宅ローン、プランや施工まで一括で請け負うリノベーション専門会社も増えて来ました。

これが向いているのは、時間をかけても自分のこだわりで思いどおりの空間にしたい方です。「ペットと暮らす」などのこだわりを100%叶えることができるでしょう。

リノベーション:費用の目安

水回りを中心とした、最低限のリフォームなら300万円台から可能なこともあります。ただ、長く住むとなると実用性だけではなく、快適さや耐久性も必要になってきます。例えば、断熱や調湿などグレードアップする場合は600~800万円はみておいた方が良いといえます。

部屋の構造から、スケルトンリノベーションをする場合1000~2000万円は必要です。これでも、新築マンションを購入するよりは1~2割安くなります。費用はかかっても、注文住宅感覚で自分のこだわりの住まいにすることができます。

知識を持てば中古物件で理想の住まいに!

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

いかがでしたか。仲介業者や管理会社だけに任せず、自分でもさまざまな視点からチェックを怠らない事が大切です。特に、重要事項説明書など難しい書類も、マンション取得に失敗しないためには細かく目を通し、不安な事は面倒がらずに調べる事が大切になります。

このような知識を事前に持って、築40年のマンションで理想の住まいの夢を叶えましょう。

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