築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか
更新日：2020年08月28日
固定資産税は、土地や建物の固定資産を所有する人に課せられる市町村の税金のことです。これは、マンションの購入後もずっと払い続けなければいけません。計算方法は、一棟全体を各住戸の専有面積割合で按分して出します。
注意なのが、毎年1月1日での所有者に課税されるので、2月1日に不動産を売却しても1年分の固定資産税の支払い義務が出て来ます。そのため、マンションの売買契約した日から日割り計算をして、売り手が支払う固定資産税の一部を買い手が負担することになります。これは契約の際に、いつからいつまでの分を負担するのか当事者同士で決めていきます。
また、固定資産税とあわせて課税される税金に、都市計画税というものがあります。固定資産税と都市計画税は、同一の納税通知書にまとめて記載・通知されます。
都市計画税とは、市街化区域と呼ばれる「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」にある固定資産に対して課税されるものです。限度税率は0.3％とされていますが、ほとんどの地域で0.3％が採用されているようです。
出典: https://www.cigr.co.jp/media/contents/39 |
築40年のマンションは将来売れる？
資産価値など
築40年のマンションには、建物としての資産価値はあまりないと言えます。ただし、最寄り駅から近いことや子供の学区内を優先する若い共働き世帯やファミリー層に、好立地の視点からは価値が高まります。
他には、内装や間取りが時代に合っているか買い手に好まれるかどうかも資産価値の大事な要素です。
資産価値：メンテナンス
将来売却できる築40年マンションとして、資産価値を維持するのに一番大事な事はメンテナンスです。中古マンションは新築時に修繕の積立金を設定します。しかし、築40年の当時は修繕積立金が低く設定されていました。長期の修繕計画では、足りないと積立金を値上げする動きも出ています。
管理組合の財政が十分でなければ、必要な時期に改修工事を行えず老朽化して資産価値が下がります。仲介業者から受け取る「管理に関する重要事項説明書」の中の「積立金残高」を確認しましょう。大規模な修繕ができる、100万円以上積み立てられているかを見ます。「修繕履歴」も見て、大規模修繕がいつ行われたか、残高との兼ね合いも確認が必要です。
築40年のマンションのリノベーション・建て替え費用は？
建て替え
築40年のマンションを購入してリノベーションしても、建て替えでの解体を心配していませんか。築40年では、建て替えの話が出る可能性があるため、管理組合の議事録などのチェックが大切です。条件や合意が揃うのに10～15年かかるので、全国に10万を超えるマンションがあるのに建て替え例は少数しかありません。
隣接する所有者との再開発などの利害条件を一致させることと、何十回も住人同士の話し合いが行われます。住民の4/5以上の賛成が必要ですが、最近購入した若い世帯は賛成でも、反対する高齢者が多いです。建て替え費用は、普通のグレードで一戸あたり約2000万円位です。捻出方法が課題となり実現は難しいといえます。
高い還元率で（殆どただで・・・）建て替えを受けるためには
出典: https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/5150/ |
① 現在の建物が大きく容積率を余している
② 建て替えた後の建物が高い坪単価で販売可能である
の両方が満たされていなければならず、これは都心の一部などでしかめったに起こらない好条件です。
リノベーション
築40年ともなると、スケルトンからのリノベーションになりますが、最低でも500万円は必要で1000万円を超える例も少なくありません。室内にかけた費用が、資産価値にはプラスにならない事もあります。あまり個性的な間取りやカラー・インテリアにしても、買い手に好まれないこともあるので注意しましょう。
築40年のリノベマンションを手に入れるには、2つの方法があります。1つは業者が行ったリノベ済の物件を購入する方法、もう1つは築40年などの中古物件を買って自分でリノベ会社にフルオーダーする方法になります。
リノベーション：業者がリノベ済の物件を購入
リノベ済物件は、設備やフローリング・壁紙など表面的に新しく取り替えただけのものが多いです。最近では、3DKを2LDKに間取り変更して広いリビングにする事例も増えて来ました。
これが向いているのは、引越しまでの時間があまりない方や完成の実物を見て決めたい方です。自分でオーダーすると、打合せや施工に3～4ヶ月かかります。割高になっても、リノベーションに対して労力がかからない方法を選びたい方にはします。
初回公開日：2017年10月24日
記載されている内容は2017年10月24日時点のものです。現在の情報と異なる可能性がありますので、ご了承ください。
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